百爱游戏全站app强开发商爆雷故事录(8)-中南建设
浏览次数: 发布时间:2024-02-12 09:22:37

  今天聊聊第8家,来自于南通的中南建设。一家由建筑总包起家,布局全国、目前也还在努力自救的房企。

  因平台要求,我把这个系列的名字改成了百强房企,而不是前面的暴雷房企,不然文章很快就被下架了,小编也是够不容易的 。

  2020年,也是房地产市场最高光的一年。2020年商品房销售面积突破17.6亿平方米,销售额突破16万亿。这个数字有可能是中国房地产市场很难再被突破的吉尼斯记录。

  中南建设2020年的业绩也很亮眼。房地产销售额创历史新高,达到了2238亿元, 同比增长14.2%,百强房企排名前20。这一年,他们发行了17亿元的疫情防控债,穆迪、标普等评级机构先后上调信用评级,此外还新增了106个房地产项目。

  把公司交给下一代,此时应该是最好的时候。2020年4月,中南建设的年度业绩发布会上,62年出生的董事长陈锦石宣布女儿陈含昱将全面接班,并表示“希望投资者对年轻人有信心”。

  千亿房企中南建设由此开始由85年的陈昱含掌舵。这本来是个很好的商业案例,但没料到的是2021年开始楼市形势发生巨大变化,接班一不小心变成了接盘。

  中南建设是南通的知名企业,但他的家底却是从山东赚到的。创始人陈锦石也是穷苦出身,充满了那个年代的传奇和励志感。

  陈老板2岁的时候就没了父亲,要过饭、当过泥瓦匠,实打实的工地搬砖人。1988年,26岁的他从老家带着28人的施工队去了山东东营开始承接工程。中南这个公司名,也是因为当时施工队都是来自于中南村。

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  陈老板自己说尝尽了苦头,开始几年还差点失败。直到1995年才做到小有名气,员工有两三千人,承接的项目也遍布山东的各个城市。但问题也很突出,干了很多工程,房地产商不给钱。

  “是吃的苦磨练出的坚强意志。”陈锦石自言,有多苦?“‘苦海,火海,大风大浪’,三天三夜也讲不完。”

  陈老板自己回忆说:外面的世界在如火如荼的建设中,自己的家乡必然也要迎来大发展。于是在2000年,陈锦石将公司总部从青岛迁回南通的常乐镇。

  2001年,中南收购了南通建筑工程总公司,获得房屋建筑工程施工总包一级资质,开始承建一系列的大型地产项目。

  但在2004年以前,开始搞房地产开发后的中南似乎还是有很多问题。员工很多,但是也没有赚到很多钱。也是这个时候,中南开始修炼内功,吸引和培养团队,积累内功。

  在2004年以前,员工有七八千人,房地产做得也很一般,有的赚钱,有的不赚钱,有的还亏本。各种矛盾也都来了,金融危机,市场不断变化,国家政策调控变化,压力非常大。面对这种情况,就走出去,带员工到世界各地去学,请专家给员工上课,同时引进人才。这个时候的斗争也能很大,天天争论,企业内部矛盾重重。

  这年中南拿到了南通新城区CBD特大项目。这个占地60.5万平米、总建筑面积约266万平米、总投资200亿、前后开发了11年的项目,是南通市政府重点打造、长三角北翼规模最大的CBD项目。

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  这个项目也并非一帆风顺。中南拿了这个项目后,楼市价格下跌,全球金融危机也随之而来,而项目本身开发难度又很高,这对中南和陈锦石都是一个很大的挑战。

  我拿了那个项目(南通新城CBD)后,房地产项目直线下跌。苦啊,压力大。我这一生,都是在苦海里长大的。面对危机,就动脑筋想办法,不停地学习,把所有资源整合起来,把员工的积极性全部都发挥出来,寻求各种对策。

  结果是好的。中南集团在南通CBD开发中是投资商、开发商、建设商、运营商四个角色,这全面的提升了中南的操盘能力、企业品牌和项目团队。中南也凭借这个项目,房地产业务步入了快速时代。

  同期,房地产市场也迎来红利期。借助资本市场,中南迎来了快速发展的时代。总资产从2009年171亿干到2020年的3592亿,中南只用了10年。截止2020年末,中南建设已进入国内112个城市,总土储建面4472万平方米,当年实现2238亿房地产销售额。

  首先是高杠杆埋藏的危机。2020年中南建设公司总负债率86.54%,公司有息负债799.0亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债233亿元。而这还是在当年三条红线的压力下,降低负债后的成果,之前的负债率更高。

  其次是三四线城市项目比重过大。在市场下行时,这些项目受到影响最大,容易造成资金极大负担。2020年6月末,中南建设共有418个项目,而在全部项目4411万平方米可竣工资源中,一二线%,三四线

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  净利润亏损33.8亿元;负债总额有所减少,但一年内到期的有息负债242亿元,而在手现金只有168亿元,而且还有很多不用自由调动。

  刚接班一年的陈含昱在2021年业绩交流会上,反思了中南高杠杆、快速周转模式的问题,并用八个字明确了2022年的经营思路

  2022年11月,中南建设公告一笔2.5亿美元的债券停止支付利息,暂不支付利息将触发存续的公司债券和中期票据的投资者保护条款(交叉违约条款)。此前,

  根据公告的信息,截止到2023年3月底,公司境内逾期的借款金额47.5亿元,另外还有4亿美元的境外借款尚未支付利息。

  中南建设在2023年6月份公告了一份承诺:针对有关银行和非银行金融机构借款,自承诺出具之日起

  半年内,与有关机构达成新的借款方案,或偿付有关借款。中南建设还发布了股票增发预案,拟非公开发行股票募资不超28亿元。尽管股票价格已经从2020年10块多跌到目前现在的1块多钱,中南还是想从资本市场取得融资。

  “我们感受到市场已经在慢慢回暖和复苏过程当中,中南建设对2023年是有信心的,我们不需要进一步增加计提存货的跌价准备和坏账准备;2023年整体现金流好于2022年,在这种情况下,2023年的刚性支出和兑付有较强的保障度。”